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Point presse du 22 mars 2017

Par Damien, Adrien, Cherazed et Sarah

Zoom sur la révision et l'encadrement des loyers

 L’encadrement des loyers redevient obligatoire dans les grandes villes

Capital.fr, Guillaume Chazouillére, le 16/03/2017

Dans cet article on nous explique que le Conseil d'Etat désavoue l'ex-premier ministre, Manuel Valls qui avait décidé de limiter l'encadrement des loyers à la seule ville de Paris. Dans une décision rendue mercredi 15 mars, le Conseil d’Etat a annulé la décision de Manuel Valls de limiter l’encadrement des loyers à la seule ville de Paris.

L'encadrement des loyers, qui est actuellement mis en place seulement à Lille et à Paris, peut désormais s'étendre aux 28 plus grandes agglomérations françaises (Toulouse, Marseille, Toulon, Bastia, Strasbourg…). C'est ce que prévoyait initialement la loi Alur, mais le Premier ministre Manuel Valls  avait ensuite limité la portée du dispositif en le rendant possible à titre "expérimental" aux seules villes qui en faisait la demande.  

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Les augmentations de loyer : comment ça se passe ?

 site internet de particuliers sur l'immobilier : «Immobilier Danger, conseils en immobilier et en financement », en 2017

L'article explique la règlementation des loyers pendant la durée d’un bail. A titre informatif, il faut savoir qu’un propriétaire-bailleur ne peut pas augmenter son loyer au-dessus de l’indice de référence des loyers (IRL). De plus, cette révision du loyer n’est pas obligatoire. En 2017, les loyers continuent d’augmenter via l’IRL, mais ils baissent à la relocation dans plusieurs villes.

     Pour pouvoir augmenter le loyer en cours de bail, il est impératif qu’une clause ait été stipulée dans le contrat de location. Sans cela, le propriétaire-bailleur ne peut pas demander d’augmentation de loyer pendant toute la durée du bail. Si la révision du loyer est prévue par le bail, le propriétaire peut augmenter son loyer une fois par an : soit à la date de révision prévue dans le bail, soit à la date anniversaire, en cas d’absence de date dans le contrat. Cette augmentation annuelle ne peut pas dépasser celle de l’indice de référence des loyers, tenu par l’INSEE, et communiqué après chaque trimestre.

     Il n’est pas toujours bénéfique aux propriétaires-bailleurs d’appliquer cette augmentation, à cause des problèmes de loyers impayés, et la difficulté à retrouver de nouveaux locataires. Il est préférable pour lui de faire en sorte de préserver un bon locataire qui paie en temps et en heure, même avec un prix de location un peu plus faible, que d’enchainer des changements de locataires avec des périodes de vacance locative. Cela concerne en particulier les villes où l’offre en logements à louer est plus importante que la demande.

     Si le propriétaire-bailleur veut appliquer cette réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail locatif, il faut qu’il prouve que son loyer est sous-évalué. Pour cela, il doit effectuer une comparaison avec au moins 3 références de loyers situés dans le voisinage proche et pour des biens similaires. Si sa requête est finalement justifiée, le locataire peut refuser cette augmentation, et le propriétaire-bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation. En revanche, si le locataire accepte, en fonction de son montant, cette augmentation ne doit pas être brutale, et sera étalée sur 3 à 6 ans.

     Jusqu’en 2012, lors d’un changement de locataire, le propriétaire-bailleur pouvait fixer le nouveau loyer à sa guise, tant qu’il trouve un locataire acceptant ces conditions. C’est pourquoi, pour protéger les locataires, un encadrement des loyers lors des relocations a été mis en place par le gouvernement dès le 1er aout 2012, suscitant de nombreux débats.

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Zoom sur l'international

Les "super-riches" ont toujours confiance dans la pierre

Les Echos, Catherine Sabbah, le 21/01/17

Cet article nous apprend que les "super-riches" investissent leur argent dans l'immobilier, et que près de 9% des 28.000 milliards d'euros de la fortune de ces personnes sont placés dans l'immobilier haut de gamme.

Il est indiqué dans l'article que ces investisseurs réagissent à la fois au coup de cœur et à la raison : ils privilégient l'emplacement, les grandes villes, faciles d'accès où ils peuvent trouver des universités pour leurs enfants et où ils peuvent travailler. Ils souhaitent des services de niveau hôtelier et sont sensibles, par exemple, au fait qu'une célébrité ou une figure historique ait habité l'immeuble.

Les villes dans lesquelles les "super-riches" investissent sont :

1) Londres

Les prix moyens dépassent les 35.000 euros du mètre carré. Et ils ont baissé de 15 à 20 % depuis un an. Mais, précise Thibaut de Saint-Vincent, « cette chute est davantage due au Duty Stamp, une taxe de 13 % appliquée aux non- résidents, qu'au Brexit. A Londres, en Suisse, en Australie ou à Vancouver, face à l'afflux d'acquéreurs chinois les autorités dressent des barrières fiscales pour éviter que les "super- riches" n'achètent des biens qui restent vides onze mois sur douze, aux dépens des habitants ».

2) New York en seconde position

New York a vu son marché un peu gelé par la campagne présidentielle. Il est reparti depuis novembre. L'offre est supérieure à la demande et rien ne se vend aux prix proposés par les promoteurs. Un millier de biens se vendraient à plus de 5 millions d'euros chaque année à New York.

3) Tokyo

4) Sydney

5) Paris

Derrière Tokyo et Sydney, Paris tient sa place dans le Top 5 des villes pour « super-riches », mais ne joue pas dans la même cour. Une centaine de transactions dépassent les 4 millions d'euros chaque année, mais au-delà de 7 millions, on les compte sur les doigts d'une main.

Dans la « plus belle ville du monde », difficile de trouver des tours avec spa, restaurant, salle de cinéma et services de très haut niveau. Les copropriétés sont trop petites pour supporter de tels coûts.

Pour conclure, cet article nous apprend que les riches investissent dans l'immobilier car c'est une valeur sûre pour eux. Il nous apprend aussi quelles sont les 5 villes dans lesquelles les super-riches investissent.

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Election de Trump : quels impacts sur l’immobilier ?

Latribune.fr, Mathias Thépot, le 24 novembre 2016

Cet article traite de la vision des professionnels de l’immobilier sur l’arrivée de Trump à la présidence des Etats-Unis.

Beaucoup de personnes s’interrogent sur le sort que réserve le nouveau président des Etats-Unis au domaine de l’immobilier. Selon certains professionnels de l’immobilier l’arrivée de Donald Trump au pouvoir est une bonne nouvelle car au-delà de sa personnalité qui peut déplaire il prévoit de faire baisser la fiscalité en « réduisant les barèmes des impôts sur le revenu et l’impôt sur les sociétés ».

Hormis, cette baisse de la fiscalité, Trump a également montré qu’il pouvait être très imprévisible et donc nuire à l’immobilier aux Etats-Unis. Notamment avec sa politique isolationniste qui remet en cause la place des investisseurs étrangers sur le territoire des Etats-Unis. Mais également sa politique liée à l’immigration qui prévoit d’expulser environ 3 millions d’immigrés, ce qui pourrait avoir un impact sur la demande mais également sur la main d’œuvre dans le secteur de la construction.

Pour conclure, les avis des professionnels de l’immobilier divergent entre des avis positifs avec notamment la baisse de la fiscalité aux Etats-Unis mais également des avis négatifs avec la politique isolationniste de Trump qui pourrait avoir des effets négatifs sur l’économie américaine, et donc sur l’immobilier à un moment où les taux d’intérêt s’apprêtent à augmenter.  

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